CC arts. 1484-1486: El vendedor responde de los defectos ocultos aunque no los conociera. Tienes derecho a deshacer la compra (acción redhibitoria) o a que te devuelvan dinero (quanti minoris). Plazo fatal: 6 meses desde la entrega de llaves (art. 1490). Este plazo no se interrumpe con un burofax: solo se para con demanda judicial.
En la compra de segunda mano, el mito del "tú la viste" es la excusa favorita de vendedores y abogados de parte. Pero el Código Civil lleva vigente desde 1889 diciéndonos lo contrario: el vendedor tiene obligación de saneamiento por vicios ocultos, independientemente de si él mismo los conocía o no. Lo que importa es si el defecto era visible a simple vista el día de la visita.
1. La trampa del "tú ya la viste"
Que el comprador haya visitado la vivienda antes de comprarla no exime al vendedor de los vicios ocultos. La ley distingue con precisión: el vendedor solo se libra de lo que era visible y apreciable a simple vista en el momento de la visita. Todo lo demás sigue siendo su responsabilidad.
Una filtración tapada con pintura nueva. Tuberías con corrosión interna. Humedades en el forjado escondidas bajo el falso techo. Un sistema eléctrico fuera de norma tapiado detrás de un armario empotrado. Ninguno de esos problemas "se veía". Y todos generan responsabilidad del vendedor.
2. ¿Qué es un vicio oculto? Los 3 requisitos
Los tribunales aplican un test de tres condiciones para determinar si un defecto da lugar a la acción por vicios ocultos [web:65][web:68]:
✅ Sí son vicios ocultos
- Tuberías con corrosión interna no visible
- Filtraciones tapadas con pintura o yeso reciente
- Humedades estructurales en muros o forjado
- Aluminio anodizado con rotura de puente térmico oculta
- Instalación eléctrica fuera de normativa, tapada
- Cimientos o estructura con vicios constructivos
❌ No son vicios ocultos
- Azulejos rotos visibles durante la visita
- Caldera vieja que funciona pero es obsoleta
- Ventanas en mal estado a la vista
- Zona común del edificio en mal estado
- Orientación, ruido o luz que podías comprobar
- Defectos que el comprador conocía al firmar
"El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella." Art. 1484 Código Civil
3. El reloj de los 6 meses: el plazo más peligroso del derecho inmobiliario
El art. 1490 CC fija un plazo de caducidad, no de prescripción. Esto significa que no se puede interrumpir ni suspender. Un burofax enviado al mes 5 no para el reloj. Solo presentar la demanda judicial detiene el plazo. Si llega el mes 7 sin demanda, has perdido el derecho para siempre.
🚨 El error más caro: quejarse por WhatsApp durante meses
El Tribunal Supremo ha confirmado que el plazo de 6 meses del art. 1490 CC es de caducidad: no lo interrumpe ninguna comunicación extrajudicial, ni burofaxes, ni conversaciones con el vendedor, ni reclamaciones a la inmobiliaria [web:71].
La única forma de parar el reloj es presentar la demanda. Si llevas 4 meses enviando mensajes sin resultado, ve al abogado hoy.
4. Tus dos opciones: deshacer o cobrar
El art. 1486 CC da al comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones, y puedes optar por la que más te convenga según la gravedad del defecto:
- Acción redhibitoria: Deshaces la compraventa. Devuelves la casa y el vendedor te devuelve el precio, los gastos del contrato y los gastos ocasionados por la compra (notaría, registro, impuestos). Es la opción nuclear, para defectos gravísimos.
- Acción quanti minoris: Te quedas la casa pero el vendedor te devuelve una parte proporcional del precio equivalente al coste de reparar el defecto. Es la más habitual: contratas un perito, este cuantifica la reparación, y reclamas esa cantidad.
Lo que dicen los tribunales
El Tribunal Supremo ha reiterado que el vendedor responde incluso si desconocía el vicio, salvo pacto expreso contrario en el contrato. Las cláusulas del tipo "vendido en el estado en que se encuentra" o "el comprador renuncia a cualquier reclamación" son parcialmente nulas cuando se refieren a vicios no manifestados.
Para que el peritaje sea útil en juicio debe acreditar: que el defecto existía antes de la firma notarial (fecha del origen) y que no era apreciable a simple vista durante una visita ordinaria.
5. Plan de ataque: los 3 pasos
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1PERITO URGENTE (arquitecto técnico o aparejador)
Es el paso más importante. El perito debe emitir un informe que certifique: (a) qué es el defecto, (b) por qué no era visible a simple vista, (c) que su origen es anterior a la compra. Sin este informe, no tienes caso. Encárgalo en los primeros días de descubrir el problema.
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2BUROFAX AL VENDEDOR con las dos opciones
Una vez tengas el informe pericial, envía burofax certificado al vendedor ofreciendo las dos acciones del art. 1486 CC: deshacer la compra o abonar el coste de reparación. Dale un plazo razonable (10-15 días) para responder. Adjunta el informe pericial.
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3DEMANDA CIVIL si no hay acuerdo (y hazlo antes del mes 6)
Si el vendedor no responde o no acepta, presenta demanda civil. Tienes las pruebas: informe pericial, burofax, escritura de compraventa, fecha de entrega de llaves. Con un buen peritaje, estas demandas se ganan con alta frecuencia.