LPH art. 21: Proceso Monitorio de comunidad → aprueba deuda en junta → burofax al moroso → juzgado sin abogado (cantidades pequeñas) → embargo de cuentas o piso. El moroso pierde el voto en junta pero no puede ser avergonzado públicamente: multas AEPD por lista en el tablón.
La morosidad en comunidades de vecinos es una de las fuentes de conflicto más frecuentes y más mal gestionadas de España. Los vecinos que sí pagan se desesperan. El presidente no sabe qué puede hacer. Y mientras tanto el moroso sigue usando el ascensor, el portal iluminado y el seguro que pagan los demás.
1. Lo que NO debes hacer jamás: las venganzas que se vuelven en tu contra
La frustración lleva a la comunidad a tomar medidas que parecen lógicas pero son ilegales y pueden generar multas o demandas:
🚨 Estas acciones son ILEGALES
Poner la lista de morosos en el tablón, ascensor o portal: Es una infracción grave de la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD). La AEPD ha sancionado comunidades con multas de miles de euros. El nombre de un deudor no puede exhibirse públicamente.
Cortarle el agua, la luz o el acceso a zonas comunes: El moroso tiene derecho a acceder a su propiedad y a los suministros. Impedir el acceso o cortar servicios puede ser constitutivo de coacciones o delito.
Prohibirle usar la piscina o el garaje comunitario: Solo un juez puede privar a un propietario del uso de elementos comunes, no la junta por mayoría.
2. Los castigos legales que sí están permitidos
La ley sí prevé consecuencias para el moroso que se pueden aplicar sin ir al juzgado:
- Pérdida del derecho a voto en junta (art. 15.2 LPH): El propietario moroso puede asistir a la junta y hablar, pero no puede votar ni sus votos cuentan para las mayorías. Este es el único "castigo" automático que prevé la LPH.
- Inscripción en el acta de la junta: La deuda puede constar en el acta (documento interno de la comunidad), lo que le afecta si quiere vender su piso, ya que el notario comprueba si hay deudas con la comunidad.
- Afección real del piso: La deuda con la comunidad constituye una carga real sobre el inmueble. Si el moroso vende, el comprador se subroga en la deuda. Muchas ventas se complican o se frustran por deudas comunitarias.
Sí puedes comunicarlo internamente
Lo que prohíbe la LOPD es la exposición pública. Pero en el acta de la junta, en comunicaciones internas a los propietarios (email cifrado a la comunidad), o en el certificado de deuda para el Registro de la Propiedad, la deuda sí puede constar. Es la diferencia entre gestión interna y exposición pública.
3. El juicio rápido: el proceso monitorio paso a paso
El art. 21 LPH prevé un proceso judicial especialmente ágil para recuperar deudas de comunidad: el Proceso Monitorio. Es más rápido y sencillo que un juicio ordinario y, para cantidades pequeñas, no requiere abogado ni procurador obligatorios.
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1JUNTA EXTRAORDINARIA: aprobación de la deuda
Convoca junta extraordinaria con el único punto en el orden del día: "Aprobación de la liquidación de la deuda de D./Dña. [X] y autorización al presidente para reclamarla judicialmente". La junta aprueba el importe exacto de la deuda (con los votos de los que sí pagan, sin contar el del moroso).
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2NOTIFICACIÓN FEHACIENTE AL MOROSO
El acuerdo de la junta y el certificado de deuda deben notificarse al moroso fehacientemente. Si está localizable: burofax a su domicilio conocido. Si no: notificación en el tablón de la comunidad durante tres días (art. 9.1.h LPH).
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3DEMANDA MONITORIA EN EL JUZGADO
El presidente (o el administrador con poderes) presenta la petición inicial del proceso monitorio en el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble. Documentos: certificado de deuda, acta de junta, notificación al moroso. Para deudas hasta 2.000 € no hace falta abogado.
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4EL JUEZ NOTIFICA AL MOROSO: paga o se opone
El juez da traslado al moroso con un plazo de 20 días para pagar o presentar oposición. Si no hace nada (lo más frecuente), el juez dicta auto de ejecución y se puede proceder al embargo de cuentas bancarias, nómina o incluso el propio piso.
El privilegio del crédito comunitario
Las deudas con la comunidad tienen un privilegio especial frente a otros acreedores: en caso de ejecución hipotecaria o embargo del piso del moroso, la comunidad de propietarios cobra con preferencia la deuda de los últimos tres años (art. 9.1.e LPH in fine).
Esto significa que si el banco ejecuta la hipoteca del moroso, la comunidad puede reclamar en ese proceso y cobrar antes que otros acreedores ordinarios.