CC art. 1455: Vendedor paga matriz escritura, comprador paga primera copia y registro. Pero en la práctica casi todo lo paga el comprador si se pacta. Lo que nunca puede pagar el comprador: la plusvalía municipal, la cancelación de hipoteca anterior del vendedor y el IBI de meses en que el vendedor fue propietario.
Comprar una vivienda cuesta más de lo que dice el precio del anuncio. La regla general es reservar entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos. Pero dentro de esa horquilla, hay partidas que son tuyas sí o sí, y hay partidas que algunos vendedores e inmobiliarias intentan cargarte sin que sepas que no les corresponde.
1. La frase trampa: "gastos según ley"
Muchos contratos de compraventa incluyen la cláusula "los gastos e impuestos se abonarán según lo establecido en la ley". Parece neutral. No lo es: el art. 1455 CC dice que el vendedor paga la escritura matriz (el original que queda en notaría) y el comprador paga la primera copia y sus copias adicionales.
Sin embargo, en la práctica casi todos los contratos inmobiliarios incluyen la cláusula "todos los gastos notariales y registrales a cargo del comprador", lo cual es perfectamente legal si se pacta expresamente. Si firmaste eso, lo pagás. Por eso es importante leer el contrato antes de firmar, no el día de la notaría.
"Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador." Art. 1455 Código Civil (regla supletoria)
2. La lista de gastos: quién paga cada euro
El ITP varía mucho según la comunidad autónoma
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) lo gestiona cada comunidad y los tipos varían sensiblemente: Madrid aplica el 6%, mientras que otras comunidades como Extremadura o Cataluña llegan al 10%. Antes de negociar precio, calcula el ITP de tu comunidad: puede suponer diferencias de varios miles de euros en la provisión de fondos [web:66][web:72].
3. Lo que NO debes dejar que te cuelen
Estas son las partidas que algunos vendedores o inmobiliarias intentan trasladar al comprador, ya sea en el contrato privado, en la provisión de fondos o a última hora en la notaría. Si aparecen, no des por hecho que son correctas: varias corresponden legalmente al vendedor o solo pueden cambiar de manos si lo aceptás de forma expresa y consciente.
Tres cargos que no te corresponden por defecto
Plusvalía municipal (IIVTNU). En una compraventa onerosa el sujeto pasivo es, con carácter general, el transmitente, es decir, el vendedor. No es un gasto del comprador salvo supuestos muy excepcionales o pactos con efectos solo internos entre las partes, pero frente al ayuntamiento quien responde por regla general es el vendedor.
Cancelación registral de la hipoteca del vendedor. Si la vivienda llega con una hipoteca antigua que debe cancelarse para vender libre de cargas, el coste de notaría, registro y gestoría de esa cancelación es del vendedor. No estás pagando tu financiación, sino la limpieza registral previa de su finca.
IBI del período en que el vendedor fue propietario. Aunque el recibo anual pueda venir girado a nombre del titular a 1 de enero, entre comprador y vendedor se puede y se suele prorratear por meses. Si comprás en septiembre, no te corresponde asumir enero-agosto.
Ojo con el certificado de comunidad
Si la vivienda está en régimen de propiedad horizontal, el vendedor debe declarar en escritura que está al corriente de pago con la comunidad o indicar lo que debe, y además aportar certificado. El notario no debería autorizar la escritura sin ese certificado, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor.
No es un papel decorativo: si hay deudas comunitarias, la propia finca puede responder de parte de ellas. Por eso conviene pedirlo siempre y leerlo antes de firmar.
4. El caso del IBI y la comunidad
Aquí es donde más discusiones aparecen en la práctica, porque ni el IBI ni las cuotas de comunidad funcionan exactamente igual que los impuestos de la escritura. Una cosa es quién figura frente al ayuntamiento o frente a la comunidad y otra muy distinta qué reparto es razonable y habitual entre comprador y vendedor en el contrato.
El obligado tributario del ejercicio suele ser quien era propietario el 1 de enero.
Es muy frecuente pactar un prorrateo por meses o por días según la fecha de firma.
Con la comunidad de propietarios pasa algo parecido: las cuotas ordinarias y derramas aprobadas antes de la venta deben revisarse con cuidado. Si existe deuda, no alcanza con que el vendedor diga “está todo pagado”; lo importante es el certificado y el contenido del acuerdo comunitario, especialmente si hay derramas ya aprobadas pero todavía no vencidas.
Hipoteca: no mezcles gastos de compra con gastos del préstamo
Desde la Ley 5/2019, en la formalización del préstamo hipotecario el banco asume, con carácter general, notaría, registro, gestoría e IAJD del préstamo; el prestatario suele pagar la tasación y, si las pide, las copias de la escritura del préstamo. Eso no cambia la regla de la compraventa: la escritura de compra, los impuestos de compra y el registro de tu adquisición siguen siendo otra película distinta.
5. Lo que conviene pedir antes de firmar
No hace falta discutir teoría jurídica en la mesa del notario si llegás con los documentos correctos revisados de antemano. Lo útil es pedir ciertos papeles y comprobar que el reparto de gastos está claro antes de entregar arras, porque ahí es donde de verdad podés negociar.
- Borrador de contrato o de escritura con la cláusula exacta de gastos. Si pone “según ley”, sabés que opera la regla supletoria; si pone “todos a cargo del comprador”, también.
- Nota simple actualizada para comprobar titularidad, cargas e hipotecas pendientes.
- Certificado de deuda con la comunidad y detalle de posibles derramas aprobadas.
- Último recibo del IBI y pacto expreso sobre su prorrateo o no.
- Si hay hipoteca del vendedor, justificante de cancelación económica y previsión de cancelación registral.
- Si comprás con hipoteca, diferenciá los gastos de compraventa de los gastos del préstamo para que no te presenten una provisión de fondos confusa.
Si un gasto existe porque el vendedor necesita vender en regla, suele ser del vendedor. Si el gasto existe porque vos adquirís e inscribís, suele ser tuyo. Y si además pedís hipoteca, separá siempre los gastos del préstamo de los de la compraventa.
6. Checklist final para no pagar de más
- No firmes una provisión de fondos sin desglose concepto por concepto.
- Revisá si el contrato cambia la regla del art. 1455 CC; puede hacerlo.
- No aceptes como tuyas la plusvalía municipal ni la cancelación de la hipoteca previa del vendedor sin rebaja equivalente de precio y pacto clarísimo.
- Pedí por escrito el criterio de reparto del IBI y de las derramas.
- Leé la FEIN y la documentación del préstamo por separado si hay hipoteca.
- Si algo se añade “porque siempre se hace así”, pedí la base legal o contractual antes de pagar.