Si firmaste hipoteca antes de junio de 2019: tienes derecho a recuperar el 50% de notaría + 100% de gestoría + 100% de registro + 100% de tasación. Para una hipoteca media, entre 1.200 y 1.800 €. El plazo para reclamar todavía está abierto gracias al TJUE.
Durante décadas, los bancos incluyeron en las escrituras hipotecarias una cláusula que imponía al cliente el pago del 100% de todos los gastos de formalización del préstamo: notaría, registro, gestoría, tasación e incluso el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Nadie negociaba esa cláusula. Era un "lo tomas o lo dejas". Y en 2015, el Tribunal Supremo dijo que eso era abusivo.
1. Por qué tienes derecho a recuperar ese dinero
La cláusula que te cargaba todos los gastos fue declarada nula por ser abusiva: el banco la imponía sin negociación, en su exclusivo beneficio. La Directiva europea sobre cláusulas abusivas (93/13/CEE) y el TRLGDCU establecen que las cláusulas no negociadas individualmente que generan un desequilibrio importante son nulas de pleno derecho.
El Tribunal Supremo fijó en sus sentencias de 2020 y 2021 exactamente qué corresponde a cada parte. Si firmaste antes del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria), aplica ese reparto. Si firmaste después, la nueva ley ya asigna los gastos correctamente por defecto.
2. La lista de la devolución: qué y cuánto te deben
¿Cuánto dinero son en la práctica?
Para una hipoteca media de 150.000 €, el importe recuperable suele rondar los 1.200 a 1.500 €. Para hipotecas de 200.000 €, entre 1.500 y 1.800 €. A esto hay que sumarle los intereses legales del dinero desde la fecha en que pagaste, lo que incrementa la cantidad final.
Si el banco pierde el juicio (lo habitual en casos claros), además paga las costas procesales: tus honorarios de abogado y procurador.
El AJD: el impuesto que depende de cuándo firmaste
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es el más cuantioso de todos. La regla es: si firmaste antes del 10 de noviembre de 2018, lo pagaste tú y no puedes reclamarlo. Si firmaste desde el 10 de noviembre de 2018 en adelante, ya lo pagó el banco y no hay nada que reclamar en este concepto. Esa fecha fue el detonante político que aceleró la nueva Ley Hipotecaria.
3. El mito de "ya es tarde para reclamar"
Los bancos han esgrimido sistemáticamente la prescripción como escudo: "Han pasado más de 5 años desde que firmaste, ya no puedes reclamar." El TJUE respondió a esto en abril de 2024 con una sentencia de consecuencias enormes.
TJUE 2024: el reloj no empieza cuando firmaste
El Tribunal de Justicia de la UE estableció que el plazo de prescripción para reclamar no puede empezar a contar desde la fecha de firma de la hipoteca, porque en ese momento el consumidor no podía saber que la cláusula era abusiva. El plazo empieza cuando el consumidor tiene conocimiento real de que la cláusula es nula.
El Tribunal Supremo español ha aplicado esta doctrina señalando el 21 de enero de 2016 (fecha de la sentencia del TS que reconoció el carácter abusivo) como dies a quo para la mayoría de reclamantes. Desde esa fecha, el plazo es de 5 años por el art. 1964 CC, lo que en principio sitúa el límite en 2021. Sin embargo, la interacción con la doctrina del TJUE ha llevado a muchos tribunales españoles a admitir reclamaciones más tardías cuando el consumidor no tuvo acceso real a esa información.
Conclusión práctica: si no has reclamado, hazlo ya. No asumas que estás fuera de plazo sin consultarlo.
4. Guía de acción: cómo reclamar paso a paso
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1RECOPILA LAS FACTURAS (o solicita copias)
Busca las facturas de notaría, gestoría, registro y tasación que te entregaron semanas después de firmar. Si no las tienes, puedes pedirlas directamente a la notaría, al Registro de la Propiedad, a la gestoría y a la tasadora. También pueden constar desglosadas en la propia escritura de hipoteca.
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2RECLAMACIÓN AL SAC DEL BANCO (paso previo obligatorio)
Presenta escrito al Servicio de Atención al Cliente del banco reclamando la devolución, citando las sentencias del TS y la nulidad de la cláusula de gastos. El banco tiene 60 días para responder. En muchos casos directamente niegan o no contestan, lo cual es el paso necesario para ir a juicio.
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3SI NIEGAN: DEMANDA JUDICIAL con abogado
La acción judicial para nulidad de cláusula abusiva requiere abogado y procurador. La buena noticia: si el banco pierde (lo habitual), paga las costas. Muchos despachos trabajan en estos casos a éxito, sin cobrar si no se gana.
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4ALTERNATIVA: Banco de España
Si el banco resuelve en contra o no responde, puedes acudir al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. No es vinculante para el banco, pero su resolución favorable tiene peso en juicio y a veces impulsa acuerdos extrajudiciales.
Texto básico para la reclamación al SAC
"D./Dña. [NOMBRE], con DNI [X], titular del préstamo hipotecario nº [X] suscrito en fecha [X] con [NOMBRE DEL BANCO], solicita la devolución de los importes indebidamente cobrados en concepto de gastos de constitución del préstamo hipotecario, conforme a las Sentencias del Tribunal Supremo nº 457/2020, 555/2020 y 35/2021, que declaran nula por abusiva la cláusula de gastos incluida en la escritura de préstamo hipotecario, y en aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. En concreto, se reclaman los siguientes importes: [DETALLE CON FACTURAS]."
Adjunta siempre copia de las facturas, tu DNI y la primera página de la escritura de hipoteca. Envía por correo certificado o por la vía telemática oficial del banco, conservando acuse de recibo.