El subarriendo parcial de una habitación es legal, pero solo con consentimiento previo y por escrito del casero. Sin ese permiso, el propietario puede rescindir tu contrato de inmediato. Además, nunca podrás cobrar por la habitación más de lo que tú pagas por el piso completo.
1. La tentación de compartir gastos: por qué hacerlo a escondidas es una ruleta rusa
Alquilar una habitación a un compañero de piso es una práctica extendidísima. El problema no es hacerlo, sino hacerlo sin contárselo al casero. Muchos inquilinos asumen que es algo privado que no le afecta al propietario. Error. Para la ley, meter a alguien en el piso sin permiso equivale a ceder el uso parcial del inmueble, y eso tiene consecuencias muy concretas.
El Artículo 27.2.c de la LAU es taxativo: el subarriendo o la cesión no consentidos son causa de resolución del contrato. El casero no necesita esperar ni negociar. Si descubre que hay alguien viviendo en el piso sin su permiso escrito, puede iniciar un procedimiento de desahucio de inmediato. Tú pierdes el piso y el subarrendatario también.
La situación se complica especialmente cuando el subarrendatario paga por Bizum, Transferencia o en efectivo y esos movimientos quedan registrados. Un banco o una declaración de la renta pueden destapar la situación sin que nadie lo busque explícitamente.
2. La regla de oro del Art. 8: el permiso siempre por escrito
La LAU permite el subarriendo parcial, pero lo rodea de condiciones que no admiten interpretación libre.
«La vivienda arrendada solo podrá subarrendarse de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.»
La clave del artículo son dos palabras: «consentimiento escrito». No vale un acuerdo verbal, no vale que el casero sepa de oídas que tienes compañero de piso. Necesitas un documento. En la práctica, dos opciones funcionan:
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1Anexo al contrato (opción ideal)
Un breve documento firmado por ambas partes que autorice expresamente el subarriendo parcial de la habitación, identificando al subarrendatario y la renta pactada. Es la opción más segura y la más difícil de impugnar.
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2Mensaje escrito con autorización expresa (opción mínima)
Un WhatsApp, un email o cualquier mensaje donde el casero diga explícitamente que autoriza el subarriendo de la habitación. Un «vale» o un «sin problema» a la pregunta «¿puedo alquilar la habitación de invitados?» puede servir, pero es mucho más vulnerable en un litigio. Guarda siempre la captura de pantalla con fecha visible.
Sí. El Artículo 8.2 solo permite el subarriendo parcial. Si el inquilino cede el uso de toda la vivienda a un tercero —por ejemplo, se va de viaje seis meses y deja a alguien viviendo en el piso completo a cambio de dinero— eso es subarriendo total y está prohibido sin importar si el casero lo sabe o no. La única excepción sería una cesión del contrato con consentimiento escrito del arrendador, que es un trámite diferente.
3. El límite económico: ¿puedes cobrar más de lo que pagas?
Esta es la limitación que más sorprende a la gente. La ley no solo regula el permiso, también regula el precio. Y el principio es claro: el inquilino no puede lucrarse con el subarriendo a costa del propietario.
«El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.» — Artículo 8.2, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
En términos prácticos, si tú pagas 800 €/mes por el piso completo, la suma de lo que cobras por todas las habitaciones subarrendadas no puede superar esos 800 €. Lo que sí puedes hacer es repartir el coste del alquiler entre varios compañeros, siempre que el total no exceda la renta que tú pagas.
| ✅ Legal | 🚫 Ilegal |
|---|---|
| Pagas 800 €. Alquilas una habitación por 350 €. Tú te quedas con el resto de la casa pagando 450 €. | Pagas 800 €. Alquilas dos habitaciones por 500 € cada una (1.000 € en total). Lucrarte con 200 € al mes. |
| Pagas 1.000 €. Tienes dos compañeros y cada uno paga 333 €. Total: 999 € ≤ 1.000 €. | Subarrendar el piso completo a un tercero mientras tú no resides allí, aunque sea por el mismo precio. |
4. El chivato de Hacienda: cómo el empadronamiento destapa el pastel
Muchos inquilinos creen que el subarriendo informal es invisible. No lo es. Hay dos vías por las que la situación puede salir a la luz sin que nadie lo haya buscado activamente.
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1El empadronamiento del compañero
Cuando el subarrendatario se empadrona en el piso, ese dato es público en el Padrón Municipal. El casero puede consultarlo, y si descubre que hay una persona empadronada que él no conoce, puede iniciar las averiguaciones. Además, empadronarse genera rastros en servicios sociales, sanidad y otras administraciones.
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2La declaración de la renta del subarrendatario
Si el compañero de piso incluye el alquiler de la habitación en su declaración del IRPF (como deducción por alquiler de vivienda habitual o simplemente como gasto), Hacienda cruza esos datos con los del propietario del inmueble. Si el casero no ha declarado ese ingreso de subarriendo y no estaba al corriente de la situación, se abre una discrepancia fiscal que puede disparar una inspección.
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3¿Cómo tributa el dinero del subarriendo?
El inquilino que subarrienda una habitación obtiene un rendimiento del capital inmobiliario que debe declarar en su IRPF. Puede deducir la parte proporcional de los gastos que soporta (alquiler, suministros…) correspondientes a la parte subarrendada. No declararlo es una infracción tributaria independiente del problema con el casero.
Si ya tienes a alguien viviendo en el piso sin permiso del casero, lo más inteligente es regularizar la situación cuanto antes: pide el permiso por escrito, formalizad un contrato de subarriendo y declarad los ingresos en el IRPF. La mayoría de los propietarios prefieren la transparencia antes que el conflicto, especialmente si la convivencia funciona bien y los pagos están al día.