Si tu inquilino no paga, la única vía legal es el procedimiento judicial de desahucio. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o entrar en el piso son delitos penales que pueden llevarte a la cárcel y obligarte a pagar una indemnización al propio moroso. El burofax previo es clave para bloquear la enervación y acortar los plazos.
1. Lo que NUNCA debes hacer: la trampa del Código Penal
La desesperación de tener a un inquilino sin pagar es comprensible. Pero algunas «soluciones» que parecen de sentido común son, en España, delitos tipificados con penas de prisión. El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento, y los propietarios que han actuado por cuenta propia lo han pagado muy caro.
Cambiar la cerradura mientras el inquilino sigue viviendo allí, cortar la luz, el agua o el gas, intimidar o amenazar al inquilino para que abandone el piso, entrar en la vivienda sin permiso expreso aunque seas el dueño, o retirar sus pertenencias a la calle. Cualquiera de estas acciones puede resultar en una denuncia penal, detención, antecedentes penales y condena a pagar una indemnización al mismo inquilino moroso.
«El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses…» Las conductas de corte de suministros, cambio de cerraduras o acoso para forzar el abandono del piso han sido condenadas reiteradamente bajo este precepto.
«El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.» El hecho de ser el propietario del inmueble es irrelevante: mientras el contrato de arrendamiento esté vigente, esa vivienda es la morada del inquilino.
| ❌ Lo que hace el propietario desesperado | ⚖️ Delito que comete |
|---|---|
| Cambia la cerradura mientras el inquilino sigue dentro | Delito de coacciones (Art. 172 CP) + posible allanamiento |
| Llama a la compañía para cortar luz, agua o gas | Delito de coacciones (Art. 172 CP) |
| Entra al piso con su copia de las llaves sin avisar | Delito de allanamiento de morada (Art. 202 CP) |
| Retira muebles o pertenencias del inquilino | Coacciones + posible apropiación indebida |
| Amenaza con violencia o intimidación para que se vaya | Coacciones agravadas, potencialmente amenazas (Art. 169 CP) |
2. El burofax: el paso previo que lo cambia todo
Antes de acudir al juzgado, hay un paso que muchos propietarios desconocen y que tiene una importancia estratégica enorme: el burofax de requerimiento de pago. No es obligatorio para poner la demanda, pero enviarlo correctamente puede bloquear el arma más poderosa del inquilino moroso: la enervación.
¿Qué es la enervación?
La enervación es el derecho que tiene el inquilino demandado de pagar toda la deuda acumulada —rentas más cantidades adicionales— una vez que se le notifica la demanda de desahucio, y con ello paralizar el procedimiento y quedarse en el piso. Es el «as en la manga» del moroso: esperar a que el propietario demande, pagar en el último momento y evitar el lanzamiento.
«Los juicios de desahucio […] terminarán mediante decreto del Secretario judicial si, requerido el demandado en los términos previstos en el apartado 3, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento de dicho pago, enervándose así la acción. No procederá la enervación si el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, o si el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»
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1Envía el burofax en cuanto haya impago
En el mismo momento en que el inquilino no paga la mensualidad, envía un burofax con acuse de recibo y certificación del contenido (Correos Plus o similar) exigiendo el pago de la deuda en un plazo máximo. Guarda el resguardo: es la prueba de la fecha de envío.
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2Espera 30 días antes de presentar la demanda
Para bloquear la enervación, entre el envío del burofax y la presentación de la demanda judicial deben pasar al menos 30 días sin que el inquilino haya pagado. Si presentas la demanda antes de ese plazo, el inquilino recupera el derecho de enervar.
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3Contenido mínimo del burofax
Identifica el contrato de arrendamiento, la vivienda, el importe total adeudado desglosado por mensualidades y cantidades adicionales impagadas, y una advertencia expresa de que, si no se satisface la deuda en el plazo indicado, se procederá a la interposición de demanda judicial de desahucio por falta de pago.
3. El procedimiento judicial: el desahucio paso a paso
El popularmente llamado «desahucio exprés» (introducido en 2009) agilizó el proceso respecto al anterior, pero los plazos reales en España siguen siendo considerablemente más largos de lo que muchos propietarios esperan. La carga de trabajo de los juzgados varía mucho por provincia.
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1Contratación de abogado y procurador (obligatorio)
El procedimiento de desahucio requiere abogado y procurador en todos los casos. No es posible actuar sin ellos. El coste orientativo varía entre 600 € y 1.500 € dependiendo de la provincia y la complejidad, más tasas judiciales si las hubiere. El seguro de impago de alquiler, si lo tenías, suele cubrir estos honorarios.
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2Presentación de la demanda y admisión
Tu abogado presenta la demanda de desahucio por falta de pago. El juzgado la admite (normalmente en 1-4 semanas) y fija una fecha de juicio y, simultáneamente, una fecha de lanzamiento condicionada (que solo se ejecuta si el inquilino no paga ni se opone).
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3Requerimiento al inquilino
El juzgado notifica al inquilino la demanda y le da un plazo de 10 días hábiles para pagar, oponerse o abandonar el piso voluntariamente. Si paga en ese momento (y no había burofax bloqueante), enerva el desahucio. Si no hace nada, el procedimiento sigue automáticamente hacia el lanzamiento.
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4El lanzamiento: la recuperación del piso
El lanzamiento es el acto por el que el juzgado, con presencia del procurador y, si hay resistencia, de la policía, recupera físicamente la posesión del inmueble para el propietario. Es la última fase del proceso. Los plazos medios en España van de 4 a 10 meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo del juzgado.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, la duración media de un procedimiento de desahucio en España oscila entre 5 y 8 meses en las provincias con juzgados menos saturados (Álava, La Rioja, Teruel) y puede superar los 12-18 meses en Madrid, Barcelona o Valencia. La situación de vulnerabilidad del inquilino puede alargar el proceso varios meses adicionales si se activan los servicios sociales.
4. Más vale prevenir que demandar: herramientas de protección previa
El mejor desahucio es el que nunca llega a producirse. Antes de entregar las llaves a cualquier inquilino, existen instrumentos que reducen drásticamente el riesgo de impago o, al menos, cubren las pérdidas económicas si se produce.
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1Seguro de impago de alquiler
Es la herramienta más eficaz. La aseguradora investiga la solvencia del inquilino antes de contratar la póliza (si no pasa el filtro, ya tienes una señal de alerta) y, si hay impago, cubre las rentas no cobradas —habitualmente hasta 12 o 18 mensualidades— y los honorarios del abogado y el procurador del desahucio. El coste ronda el 3-5 % de la renta anual.
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2Solicita las últimas 3 nóminas y el contrato laboral
Antes de firmar el contrato, pide siempre la documentación que acredite ingresos estables. Como regla general, la renta mensual no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos mensuales del inquilino. Si los ingresos no son suficientes, la posibilidad de impago futuro es alta.
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3Avalista o aval bancario
Un avalista personal (una persona que responde solidariamente de la deuda si el inquilino no paga) o un aval bancario (un depósito en el banco que se ejecuta automáticamente en caso de impago) son las garantías adicionales más sólidas. Recuerda que la LAU permite exigir garantías adicionales a la fianza obligatoria.
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4Consulta el fichero de morosos (FICO, RAI, ASNEF)
Antes de firmar, verifica si el futuro inquilino aparece en algún fichero de morosos. Con su consentimiento (que puedes incluir como condición previa a la firma del contrato), puedes consultar estos registros. Es una comprobación básica que muchos propietarios pasan por alto.
«El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.» Este precepto incluye no solo la renta mensual, sino también los suministros si el contrato pone el pago de luz, agua o comunidad a cargo del inquilino.