El IBI y la Comunidad: ¿quién está obligado a pagarlos de verdad?
"El arrendatario asume todos los gastos del inmueble." Esta cláusula aparece en miles de contratos de alquiler. Pero ¿es siempre válida? Analizamos qué dice exactamente el Artículo 20 de la LAU, cuándo un pacto de este tipo es nulo y cuál es la excepción que los tribunales aplican a la tasa de basuras.
En una vivienda habitual, si el contrato no dice nada, los gastos de comunidad e IBI los paga el propietario. Para que el inquilino los asuma, el pacto debe estar por escrito y debe indicar la cantidad exacta anual. Si solo dice "pagará el IBI" sin cifra, el pacto no es válido. En los alquileres de temporada, rige la libertad de pactos, así que el casero puede repercutir lo que acuerden sin esos requisitos formales.
1. La regla general: vivienda habitual vs. alquiler de temporada
El punto de partida es siempre el mismo: ¿qué tipo de contrato has firmado? La protección del Artículo 20 de la LAU solo se activa plenamente en los arrendamientos de vivienda habitual (Título II). En los contratos de temporada o uso distinto (Título III), las partes pueden pactar libremente quién asume cada gasto.
A) Vivienda Habitual — La regla de oro del Art. 20 LAU
- Regla general: Los gastos de comunidad, el IBI y demás tributos los paga el propietario, salvo pacto expreso en contrario.
- Requisito de validez: Para que el inquilino pague esos gastos, el pacto debe ser por escrito y debe figurar el importe anual exacto en el momento de firmar.
- Protección adicional: Durante los primeros 5 años (o 7 si el arrendador es empresa), esos gastos solo pueden incrementarse en el doble del porcentaje máximo de subida de renta.
B) Alquiler de Temporada — Libertad de pactos
Se rige por el Título III de la LAU y el Código Civil. Al no existir las protecciones del Título II, el casero puede acordar con el inquilino que este asuma el IBI o la comunidad sin necesidad de indicar la cantidad exacta, siempre que quede por escrito.
- Mayor flexibilidad: Las partes pueden repartir los gastos como estimen oportuno.
- Riesgo para el inquilino: Sin los límites del Título II, el propietario podría repercutir variaciones al alza sin restricciones.
2. El "truco" de la cantidad exacta (Art. 20.1 LAU)
Este es el requisito que más se vulnera y que más protege al inquilino. El Artículo 20.1 de la LAU es muy claro: "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato."
⚠️ CLAVE: Si tu contrato dice "el arrendatario pagará el IBI" pero no indica la cifra concreta (ej. "456 €/año"), ese pacto puede ser nulo. El inquilino no estaría obligado a abonarlo.
Si el contrato no dice nada o el pacto no incluye la cantidad exacta, el IBI y la comunidad los paga el propietario. La tasa de basuras es la excepción: los tribunales la asignan habitualmente al inquilino por ser quien genera el residuo.
Firmar un contrato con la cláusula "el inquilino asume todos los gastos" sin entender sus consecuencias puede suponer pagar cientos de euros al año de más. El Artículo 20 de la LAU establece un sistema con condiciones muy concretas que, si no se cumplen, protegen automáticamente al arrendatario.
La regla de oro: si el contrato calla, paga el casero
El principio general del Artículo 20.1 de la LAU es que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble —comunidad de propietarios, IBI y demás tributos no individualizables— corresponden al arrendador. Solo pueden trasladarse al inquilino mediante un pacto expreso que cumpla dos condiciones acumulativas: que conste por escrito y que determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
Artículo 20.1 LAU — Texto literal
"Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador."
Los suministros individualizados con contador (luz, agua, gas) son distintos: el Artículo 20.3 de la LAU establece que estos van siempre a cargo del inquilino, con independencia de lo que diga o no diga el contrato.
El IBI y los gastos de Comunidad: el truco de la cantidad exacta
Este es el punto donde más abusos se cometen y, paradójicamente, donde el inquilino tiene más protección. La exigencia de que figure la cantidad exacta en el contrato no es un mero formalismo: tiene una consecuencia práctica demoledora para el arrendador.
¿Qué pasa si el contrato no pone la cantidad exacta?
Si tu contrato dice "el arrendatario asume el pago del IBI y de la comunidad" pero no especifica cuánto importa cada concepto anualmente, ese pacto carece de los requisitos de validez exigidos por el Art. 20.1 LAU. La doctrina mayoritaria de los tribunales considera ese pacto nulo o ineficaz, y el arrendatario no estaría obligado a pagar esos gastos. El propietario tampoco puede reclamártelos después, puesto que no constarían como obligación válida en el contrato.
| Situación del contrato | ¿Quién paga? |
|---|---|
| No se menciona nada sobre el IBI | El propietario (regla general del Art. 20.1) |
| Dice "el inquilino pagará el IBI" sin cifra | El propietario (pacto nulo por falta de importe) |
| Dice "el inquilino pagará el IBI: 480 €/año" | El inquilino (pacto válido y completo) |
| No menciona la comunidad de propietarios | El propietario (regla general del Art. 20.1) |
| Dice "comunidad: 75 €/mes" en el contrato | El inquilino (pacto válido y completo) |
Límite al incremento durante los primeros 5 años
El Artículo 20.2 de la LAU añade otra protección: aunque el pacto sea válido, durante los primeros 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica), la suma que el inquilino abona por comunidad e IBI solo podrá incrementarse en un porcentaje máximo equivalente al doble del porcentaje máximo en que puede subir la renta. Esto impide que el propietario traslade al inquilino subidas desproporcionadas del recibo de la comunidad.
La Tasa de Basuras: la excepción a la regla
La tasa de recogida de residuos urbanos ocupa un lugar especial en la jurisprudencia española. A diferencia del IBI —que grava la titularidad del bien inmueble y, por tanto, corresponde al propietario— la tasa de basuras grava el servicio de recogida de residuos, que se presta en beneficio de quien ocupa y usa el inmueble.
Doctrina jurisprudencial mayoritaria
Numerosas Audiencias Provinciales (entre ellas las de Madrid, Barcelona y Valencia) han consolidado la doctrina de que la tasa de basuras, al ser una tasa por prestación de servicio y no un tributo sobre la propiedad, puede repercutirse al inquilino aunque el contrato no la mencione expresamente. El argumento es que es el inquilino quien genera los residuos y quien se beneficia del servicio de recogida. No obstante, si el contrato pactara expresamente lo contrario —que la paga el propietario—, ese pacto es perfectamente válido y prevalece.
En la práctica, si recibes un cargo por tasa de basuras sin que el contrato lo mencione, conviene consultar la jurisprudencia de tu propia Audiencia Provincial, ya que puede haber matices según la comunidad autónoma y la naturaleza concreta del tributo (tasa municipal vs. tributo autonómico).
Derramas de la Comunidad: por qué el inquilino nunca debe pagarlas
Las derramas extraordinarias son cuotas adicionales que la comunidad de propietarios aprueba para hacer frente a gastos imprevistos o de gran envergadura: reparar el ascensor, rehabilitar la fachada o impermeabilizar la cubierta. El inquilino nunca debe pagar estas derramas.
¿Por qué? La razón legal
La derrama no es un gasto periódico del inmueble, sino una obligación extraordinaria que recae sobre el propietario del piso en su condición de comunero, no sobre quien lo habita. El Artículo 20.1 de la LAU permite trasladar al inquilino los "gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble", pero una derrama por obras de rehabilitación aprobada en junta de propietarios excede ese concepto. Además, si el contrato pactara que el inquilino paga "todos los gastos de la comunidad incluidas derramas", esa cláusula podría considerarse abusiva por desequilibrio entre las partes.
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1Recibe un cargo por derrama y no lo pagues sin más
Si el propietario te remite el recibo de una derrama extraordinaria, solicítale el acta de la junta donde se aprobó y comprueba que no es un gasto ordinario de mantenimiento antes de negarte.
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2Comprueba qué dice exactamente el contrato
Si el contrato menciona las derramas expresamente y te obliga a pagarlas, busca asesoramiento jurídico: esa cláusula puede ser impugnable si supone un desequilibrio notable entre las obligaciones de las partes.
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3Las obras de mejora del edificio no son tu problema
Si la junta aprueba la instalación de un ascensor nuevo o la renovación de la caldera central, ese coste extraordinario es siempre del propietario, incluso si el contrato intentara trasladártelo de forma genérica.
El alta de suministros: ¿quién paga si el piso estaba de baja?
Si el piso al que te mudas tiene la luz o el agua dadas de baja, surge la duda de quién debe pagar los derechos de alta o de enganche. El Artículo 20.3 de la LAU establece que los gastos de servicios individualizados mediante contadores son siempre del arrendatario; sin embargo, el coste del alta inicial es una cuestión que los tribunales resuelven atendiendo a quién causó la baja y cuál fue la razón.
La regla práctica
Si el piso lleva años sin inquilinos y los suministros están dados de baja por decisión del propietario, la doctrina más extendida atribuye al arrendador la obligación de entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad (Art. 21.1 LAU), lo que incluye tener los suministros básicos operativos o al menos listos para ser dados de alta sin coste adicional para el inquilino. Si el piso tiene los suministros en alta pero el anterior inquilino los dejó dados de baja, la responsabilidad puede ser del propietario si no lo comunicó al entregar las llaves. En todo caso, pactarlo expresamente en el contrato antes de firmar evita cualquier disputa posterior.
"Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato." Artículo 20.1, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), redacción vigente