La regla general es clara: el casero paga las averías necesarias para que la vivienda sea habitable. Si el aparato se rompió por desgaste o por su antigüedad, lo paga el propietario. Solo si hay negligencia o mal uso del inquilino, el coste recae sobre él.
Hace frío, la caldera hace un ruido raro y de repente deja de funcionar. ¿Son 500 € que salen de tu bolsillo o del bolsillo del casero? Hay que romper el mito de que "el que lo rompe lo paga" cuando hablamos de electrodomésticos viejos que han llegado al final de su vida útil.
La regla del Artículo 21.1 LAU: el casero debe garantizar la habitabilidad
La Ley de Arrendamientos Urbanos es rotunda en este punto. El propietario no puede simplemente despreocuparse de los electrodomésticos que entregó con el piso y dejar que sean un problema del inquilino cuando se estropeen.
La Ley en la mano
El Artículo 21.1 de la LAU obliga al arrendador a "realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Una vivienda sin agua caliente, sin calefacción o sin lavadora funcional —cuando estos elementos se entregaron con el contrato— no cumple las condiciones de habitabilidad pactadas.
Esto significa que si la caldera, el frigorífico o la lavadora que el casero entregó con el piso se averían, la obligación de repararlos o sustituirlos es del propietario, salvo que se demuestre que la avería fue causada por un mal uso del inquilino.
El dictamen del técnico: la pieza clave
El informe del técnico o del servicio de asistencia técnica (SAT) es el documento que lo decide todo. No importa lo que diga el casero ni lo que diga el inquilino: lo que importa es lo que dictamina el técnico sobre la causa de la avería.
| ✔ El casero paga | ✘ El inquilino paga |
|---|---|
| Desgaste natural de las piezas por el tiempo | Objeto extraño introducido en la lavadora (piedras, monedas) |
| Fin de la vida útil del aparato | Golpe físico comprobado (caldera rota por impacto) |
| Fallo eléctrico no provocado por el usuario | Uso contrario a las instrucciones del fabricante |
| Corrosión o deterioro progresivo del motor | Carga excesiva sistemática documentada |
Cuando el técnico llame a tu puerta, asegúrate de que en su informe quede escrita la causa de la avería, no solo la solución. Una factura que diga solo "sustitución de motor" no es lo mismo que una que diga "sustitución de motor por desgaste y agotamiento de vida útil". La segunda es tu defensa legal.
La antigüedad del aparato: la vida útil según los jueces
Este es el punto donde la jurisprudencia es especialmente valiosa para el inquilino. Los tribunales llevan años construyendo doctrina sobre la "vida útil" de los electrodomésticos, y los criterios son bastante claros.
Lo que dicen los Jueces (Jurisprudencia)
Varias Audiencias Provinciales —entre ellas las de Madrid, Valencia y Sevilla— han establecido de forma reiterada que cuando un electrodoméstico supera su vida útil media (calculada generalmente en 10-12 años para calderas y lavadoras), su avería se presume producida por desgaste natural, no por mal uso del inquilino. El arrendador no puede trasladar al arrendatario el coste del envejecimiento de los aparatos que él mismo entregó con la vivienda. Esta doctrina aplica aunque el inquilino lo haya usado con normalidad.
Como referencia orientativa, los plazos de vida útil que manejan los tribunales son aproximadamente:
- Caldera de gas: 10-15 años
- Lavadora y lavavajillas: 10-12 años
- Frigorífico: 12-15 años
- Aire acondicionado: 10-12 años
- Horno y vitrocerámica: 10-15 años
Si el aparato supera esos años y se avería, los jueces consideran que ha llegado al final de su vida útil. El casero debe repararlo o sustituirlo a su cargo.
El arrendador no puede pretender que el arrendatario soporte el coste derivado del agotamiento natural de los electrodomésticos entregados con la vivienda, pues ello equivaldría a trasladar al inquilino la carga del envejecimiento del patrimonio del propietario. — Doctrina de Audiencias Provinciales (Madrid, Valencia, Sevilla)
¿Qué pasa si el casero tarda semanas en arreglarlo?
Esta es otra situación frecuente: el casero reconoce que es su responsabilidad, pero no actúa. Pasan días, pasan semanas y tú sigues sin agua caliente o sin calefacción en pleno invierno. La LAU te da opciones concretas.
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1Aviso formal por escrito
Comunica la avería al casero por email o WhatsApp el mismo día que se produce. Guarda la prueba de envío. Si no reacciona en un plazo razonable (48-72 horas para averías que afectan a la habitabilidad), pasa al siguiente paso.
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2Burofax con plazo de actuación
Envía un burofax concediendo un plazo concreto para reparar (5-10 días). Si hay niños o personas mayores en el hogar, el plazo puede ser más urgente. El burofax deja constancia fehaciente y es el paso previo imprescindible para cualquier acción legal.
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3Reparación por el inquilino con repercusión al casero
El Artículo 21.3 de la LAU permite que el inquilino realice por sí mismo las reparaciones urgentes necesarias para evitar un daño inminente o una molestia grave, y exija su importe al arrendador. Esto incluye contratar al técnico y descontar el coste de la renta siguiente, siempre con facturas y comunicación previa documentada.
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4Reducción de renta o resolución del contrato
En casos graves y prolongados, los tribunales han admitido que el inquilino solicite una reducción proporcional de la renta por el período en que el inmueble no reunía condiciones de habitabilidad, e incluso la resolución del contrato sin penalización.